A produção do espaço urbano e a verticalização: uma análise da cidade de Chapecó/SC

Abstract

Verticalization has become one of the most prominent expressions of recent urban transformations in several medium-sized Brazilian cities, particularly in contexts marked by the expansion of the real estate market and the reconfiguration of urban land-use and land- occupation policies. Situated in a region strongly structured by agroindustrial development, the city of Chapecó, located in western Santa Catarina, has experienced, since the early 2000s, an accelerated process of built densification and the redefinition of urban centralities, in which the proliferation of multi-storey buildings has assumed a central role in the contemporary production of urban space. Understanding verticalization thus becomes fundamental for analyzing how land-related interests, financialization, economic transformations, regulatory changes, and the strategies of real estate capital are articulated in the structuring of the city, highlighting the role of the State in normative mediation through the joint action of public and private agents in shaping the dynamics of urban space production. In this context, the present study analyzes the process of verticalization in the city of Chapecó since the 1970s, identifying its historical determinants, territorial foundations, and the ways in which public and private agents have influenced its expansion. The research seeks to understand how urban legislation— especially Master Plans and zoning laws—real estate market practices, and dynamics of urban land valorization have contributed to consolidating verticalization as a structuring element of local urbanization and urban growth. Methodologically, the investigation is based on a qualitative–quantitative approach, combining a literature review, documentary analysis, official data collection, semi-structured interviews, and building mapping. Historical series of remote sensing products and recent cadastral data were used to identify the evolution of buildings with five or more floors, employing photointerpretation procedures and regressive spatiotemporal mapping within Geographic Information System environments. Interviews and fieldwork complemented the analysis, enabling the identification of perceptions, strategies, and interpretations of the agents involved in the dynamics of verticalization. It is concluded that the process of verticalization in Chapecó results from the articulation between regulatory changes, real estate market strategies, and state action, consolidating itself as a structuring element in the production of urban space over the period analyzed. This process reveals dynamics of land valorization and territorial redefinition that directly affect intra-urban spatial organization, centralities, and living conditions in the city.

La verticalización se ha destacado como una de las principales expresiones de las recientes transformaciones urbanas en diversas ciudades intermedias brasileñas, especialmente en contextos marcados por la expansión del mercado inmobiliario y la reconfiguración de las políticas de uso y ocupación del suelo urbano. Insertada en una región fuertemente estructurada por el desarrollo agroindustrial, la ciudad de Chapecó, en el oeste de Santa Catarina, experimenta, desde comienzos de los años 2000, un proceso acelerado de densificación constructiva y redefinición de centralidades, en el cual la multiplicación de edificios de múltiples pisos asume un papel central en la producción contemporánea del espacio urbano. Comprender la verticalización se vuelve, así, fundamental para analizar cómo los intereses fundiarios, la financiarización, las transformaciones económicas, los cambios normativos y las estrategias del capital inmobiliario se articulan en la estructuración de la ciudad, poniendo en evidencia el papel del Estado en la mediación normativa, mediante la actuación conjunta de agentes públicos y privados en la conducción de las dinámicas de producción del espacio urbano. En este sentido, la presente investigación realiza un análisis del proceso de verticalización en la ciudad de Chapecó iniciado a partir de la década de 1970, identificando sus condicionantes históricos, sus fundamentos territoriales y la forma en que los agentes públicos y privados influyen en su expansión. La investigación busca comprender de qué manera las legislaciones urbanísticas, especialmente los Planes Directores y las leyes de zonificación, las prácticas del mercado inmobiliario y las dinámicas de valorización del suelo urbano contribuyeron a consolidar la verticalización como un elemento estructurante de la urbanización y del crecimiento urbano local. Metodológicamente, la investigación se basa en un enfoque cualitativo-cuantitativo, articulando revisión bibliográfica, análisis documental, recopilación de datos oficiales, entrevistas semiestructuradas y mapeo de edificaciones. Se utilizaron series históricas de productos de teledetección y datos catastrales recientes para identificar la evolución de los edificios con cinco o más pisos, empleando procedimientos de fotointerpretación y mapeo espacio-temporal regresivo en entornos de Sistemas de Información Geográfica. Las entrevistas y el trabajo de campo complementaron el análisis, permitiendo captar percepciones, estrategias e interpretaciones de los agentes involucrados en la dinámica de la verticalización. Se concluye que el proceso de verticalización en Chapecó resulta de la articulación entre los cambios normativos, las estrategias del mercado inmobiliario y la actuación del Estado, consolidándose como un elemento estructurante de la producción del espacio urbano a lo largo del período analizado. Este proceso revela dinámicas de valorización del suelo y redefinición territorial que impactan directamente en la organización espacial intraurbana, las centralidades y las condiciones de vida en la ciudad.